学加中房产城研究院第三届园区诉苦大会：我的痛苦，同学的成长

学加中房产城研究院是学加网和中房金融地产国际商学院联合发起的深耕产城发展专业领域的教研机构。学加中房产城研究院目前推出城市更新、园区运营、产业勾地、文旅开发四套课程，这四套课程针对中小开发商设计，课程实用，师资实干，已经得到了796位企业家学员的认可和支持。

 

第三届园区诉苦大会由学加中房产城研究院主办，前两届备受好评，意犹未尽。我们邀请了11位分享嘉宾，为园区同行分享经验，不是园区推介会，也没有“凡尔赛”，分享教训，让大家避坑！

 

 

 

此次出席的嘉宾有：

刘丁聪丨佛山市华地投资有限公司丨董事长

孙明霞丨宝利捷旧机动车交易市场丨董事长

张竞立 | 协爽物业管理有限公司丨副总经理

刘昕 | 广东省公寓管理协会 | 会长

陈琛 | 宝盛国际创新中心ICC | 副总经理

曾祥励 | 百达商业运营管理有限公司 | 总经理

熊薇 | 大丰汇创意园 | 总经理

范珺晰 | 万谷投资有限公司 | 总经理

徐长添 | 广东晋丰厚物业管理有限公司 | 董事长

曹涛 | 广州云端物业管理有限公司 | 股东

陈莉萍 | 广州德智创意园有限公司 | 董事长

学加中房产城研究院 | 联合创始人 | 汪力老师

学加中房产城研究院 | 联合创始人 | 谢鹏老师
首先学加中房产城研究院联合创始人汪力老师、谢鹏老师进行致辞。

 

（汪力 学加中房产城研究院 联合创始人）

 

（谢鹏 学加中房产城研究院 联合创始人）

分享嘉宾除了刘昕会长，其他十位都是学加中房的学员，来听听他们对园区运营的心得吧！

 

第一位上台诉苦的同学是佛山华地投资有限公司董事长刘丁聪同学。刘丁聪同学和我们讲诉了产业地产的本质是什么，从而提出做产业园区的五个难点。

1. 拿地难
2. 招商难
3. 变现慢
4. 补贴少

（5）税收高产业地产不仅是产业载体，更是产业发展模式。

 

第二位上台诉苦的同学是广州市宝利捷旧机动车交易市场经营管理有限公司董事长孙明霞同学，孙明霞上台发言时立马诉出了二手车市场经营的四点苦，并对每一点都进行了分析。
（一）政府对二手车行业偏见

1. 占用城区中心的土地资源多，贡献少
2. 二手车行业税收少，没有提供有效的数据证明
3. 二手车交易数据没有纳入GDP统计

1. 限制发展政策对二手车行业不利

1. 政策遇瓶颈，二手车销量短期内难以超越新车
2. 政府颁布限制二手车发展政策比其他任何行业都多
3. 国务院多次发布扶持政策，但地方政府执行不力

（三）竞争越来越激烈，优势将不复存在

1. 以往的先发、区域，享受政策红利的优势已经不存在
2. 土地成本越来越高，政府计划把行业从中心区域迁移到周边发展
3. 服务站数量越来越多，竞争激烈最终会导致打价格战

（四）对于企业创新该如何转型多元化发展平衡能够充分利用内部资源，形成内部市场以节约交易成本，也能够树立企业形象,塑造品牌,扩展知名度，获得更多资源，创造更高利润，更能开拓新市场和发展新机会，实现行业互补。

 

第三位上台诉苦的是协爽物业管理有限公司副总经理张竞立同学，张竞立同学上台立马指出做园区的“六大苦点”。

1. 改造难题
2. 证件不全难题
3. 消防难题
4. 水电设施难题
5. 漏水难题

（6）招商难题
并且分享了自己这么多年做园区遇到的几个经典案例：村集体物业用电混乱、风水影响、新增变压器改造中途被告知物理空间无法满足等。

 

第四位上台发言的是广东省公寓管理协会的会长，刘昕会长是YOU+国际青年社区的联合创始人。刘昕会长重点指出个人对做长租公寓的三点预判：
预判一：行业有望重新定位，租赁需求细分化，泛租赁类存量资产存在被激活的机会。

预判二：市场下行周期，困境资产价值低估，供应增加，看好重资产项目。

预判三：企业由重规模转向强运营，模式更清晰。

 

第五位上台诉苦的同学是广州德智创意园有限公司董事长陈莉萍同学，陈莉萍同学跟我们分享了几个做园区的管理问题：1. 园区分布分散如何解决管理问题2. 克服房产证、宅基地等房屋土地性质问题3. 电费新规应对

 

第六位上台诉苦的同学是广东百达商业运营管理有限公司总经理曾祥励同学，曾祥励同学分享了怎样才是好的物业；除了区域、交通、租金等，人（业主）是最重要的 -- 选择一个好打交道的·讲道理的业主，核心还是人与人打交道。并且分享了招商及收租的方法。

 

第七位上台发言的同学是大丰汇创意园总经理熊薇同学，熊薇同学有十年商业地产咨询规划及操盘经验。熊薇同学和我们分享对比了：长期利润VS短期现金流、初期股权构架VS发展中的制约！
另外还指出拿新项目前的评估考量：

1. 资金预算及利润期望的一致性（最大风险承受力）
2. 市场时机
3. 资源要素的整合

（4）操盘团队与项目类型匹配度

 

第八位上台诉苦的同学是万谷投资有限公司总经理范珺晰同学，范珺晰同学为我们分享了自己在做的一个项目的现状，并且分享了项目的改造方案。另外范珺晰同学提出三点苦：

1. 选好合作方：合作方的错误，地主来埋单
2. 顺势而为：被逼迁
3. 没有把握好机会 窗口期

 

第九位上台诉苦的是广东晋丰厚物业管理有限公司董事长徐长添同学，徐长添同学上来就分享了四个做园区的槽点：

1. 身为二代企业家身份去做园区的槽点放下自己，才能赢得尊重、身份标识及定位、尊重客观现实、尊重与利益。
2. 从1.88w方到4.3w方园区整体规划和局部实施 难综合配套、电力和排污及排水、规划与实施的过程的冲突
3. 当地政策理解不深入，容易走弯路顶层设计与政策指导、市区大政策与街区小市场的结合、能走正路就不要走小路

（4）园区股东、政商纳入，资金筹集 难股权要干净和清晰、现金流大于一切，先求生存再求理想
最后徐长添同学分享了自己做园区的感想：永远别放弃，因为相信才能看到。

 

第十位上台诉苦的同学是广州云端物业管理有限公司股东曹涛同学，曹涛同学跟我们分享了自己做园区物业管理辛酸路程：

1. 传统物管（1.0）-无头绪无概念
2. 专业物管（2.0）-有制度难落实
3. AI物管（3.0）-有系统无人员

 

第十一位分享的同学是宝盛国际创新中心ICC副总经理陈琛同学，陈琛同学通过分享产业园区的拿地故事、规划报批故事、招商故事、合同谈判故事、运营期间故事，五个故事讲述了拿地到投入运营整个过程的心酸。

最后，马拉松世界冠军孙英杰女士为长跑俱乐部园区进行挂牌仪式，孙英杰女士进行了致辞并与授牌园区进行签约，此次挂牌的园区有32个，他们分别是：UP+智谷园区、鼎盛科技园、华新科创岛、财富名门产业园、宝盛国际创新中心ICC、奥飞文创中心、广州归谷科技园、云湖电竞数字产业园、番禺创新科技园、中巨产业园、星光荟创意园、风•时宇 互娱文创综合体、公园汇创意园、芯大厦、在云端•境界（粤港澳大湾区智慧生活园）、广州景晟智能产业园、保利1918智能网联产业园、长兴里文化创意产业园、有园·长湴大学堂创新园、德智创意园、宝利捷产业园区、YOU+国际青年社区、广纸天地荟、道胜电商创意谷、中创汇.520信息港、37创新岛、金光广场、佛山芬享家休闲空间、黄埔滩创意公社211创意园、增城仙进奉荔枝产业园、安华汇

 

在此感谢学加中房产城研究院黄莉同学友情担当本次活动的主持人，感谢黄莉同学的精彩主持。

 

本次活动每位嘉宾都分享了各自的心得和体会，到场的众多学加中房的同学们和园区运营商都大呼过瘾，收获良多。
下面是活动的照片回顾。