近几年来，引以为傲的千年商都的各大专业市场一直在走下坡路，同时商业物业价值也大打折扣。不仅专业市场如此，很多市区的裙楼商业也越来越难做。面对困局如何突破？今晚，学加中房产城研究院邀请到我们的学员朱欣苑同学，来给我们分享如何盘活商业存量物业。
朱欣苑：广州泰合创业投资管理有限公司/总经理学加中房产城研究院同学
市区裙楼或单体商业物业市场上的三种常见状态
（1）近几年来，引以为傲的千年商都的各大专业市场一直在走下坡路，同时商业物业价值也大打折扣。不仅专业市场如此，很多市区的裙楼商业也越来越难做。特别是今年，面对疫情冲击，酒店、餐饮更是遭受重创，不少的原来做酒店的物业面临收租难，租金下滑等危机，甚至出现空场需要重新招租，但当下的经济环境，投资人又普遍趋于谨慎。那么，空置物业如何盘活？
（2）还有一种对于物业持有人来说更不利的情况，就是物业已经被抵押，面临被执行拍卖，若不能有效盘活，大概率是被拍卖后，拍卖款还不足以清偿债务，导致物业持有人继续处于失信状态。这是海珠区南洲北路的一个物业，拍卖单价每平米已不到7000元，还是流拍了。那么，对于抵押物业，若因无法还款而被面临被起诉执行的风险，有无其他渠道可走？
（3）广州还有一些单体物业，多用来出租做酒店或公寓等，租金一般都不高。这是黄埔大道上的物业，原来出租给文星酒店，租金一般不会超过每平米60元，后来出租给梵源酒店，租金会有所提升，但也不会太高。对于物业所有人来说，出租做酒店始终是租值有限。若运营方经营得一般，物业价值则很受影响。那么，有无其他更高效益的模式，使得同样的初始装修投入，能获得高额的利润回报和现金回流？
对于这些市场上的运营不良或空置的单体或单层存量商业物业，我们提供一种模式给大家参考——就是先通过分证，将一个大的产权证分割成多个小的产权证，再重新装修升级，以公寓或投资型物业的模式销售，获得交易回报利润。出于对小投资客的负责，再以返租运营的模式保证物业的价值提升。这里的返租必须是结合运营业态的可持续出发去定返租租金，不能为了卖而刻意给高额的租金回报，这种后续的运营有着极高的压力跟风险。
（二）举例来说明这种模式如何提升物业价值
这是海珠区的工业大道北的一个二楼裙楼物业，产权性质是商业，面积2312平米，处于抵押状态，物业现状评估整体均价15000左右，出租给七天酒店，租金每个月只有10万出头。按照现有模式，每月租金还银行利息都只能还上一半，无法持续下去。为保障抵押权人的利益，多次与银行沟通，银行最终同意带押分证，这是抵押型物业分证的关键。
为以最低成本操作，项目在七天现有间隔上做分证设计，每套30平米的产权面积也比较有利于销售总价的控制。这个项目是去年9月出证，10月做销售中心和样板房，10月底开始销售，最终市场销售均价每平米29500元，现已清盘。
从现状与未来的对比来看，物业价值提升近乎翻倍。带来价值提升的关键，主要是两个方面，一是分证，二是装修升级与后续的运营房费提升。
那么，哪些商业物业可以分证？如何操作？未来这类物业的销售情况能否达到预期？
在广州，房产证上土地用途是商业、写字楼、车位的都可以分证。单证面积300平米以内的不用消防验收，超过300平米的物业都必须先过消防。如果物业处于抵押或查封状态，只要抵押权人或查封人同意，都可以操作分证，毕竟物业价值提升，才能更好的实现抵押权人或查封人的资金回收，所以多数都是可以谈的。而且，对于抵押权人也没有风险，这样状态的分证是在不涂销抵押的情况下分证的。
操作上，产权人先要去房管局调档，然后开始消防工程及报批验收。其中，消防工程前需根据项目实际做好前期定位，项目的间隔和户型配比需要兼顾利于销售和控制装修成本两个方面。
一般来说，广州市场总价70万以内的投资型产品和120万以内的自住型产品去货速度很快，以此作为单套面积的分割参考。若是新拿法拍房等物业，从控制成本角度出发，有些物业已经是酒店间隔布局，在计算整体货值和考虑现金回收速度上能有所兼顾亦可不做大的改变。
涉及具体项目的需根据项目本身的位置、客群基础和售价判断以及装修投入来综合考量。在做间隔划分时，还需考虑匹配原大证分户图的公共配套要求，如楼梯位、洗手间位等，若原房产证有注明，则这些地方需要还原。
消防验收合格后，就进入测绘阶段，这是出多套房产证的每套单位面积的基础。这个过程是现场测绘，然后给出测绘意见书，再递件到房管局出证。
最后就是现金回流的销售环节，对于旧改物业来说，售价及渠道是两个核心影响因素。从投资角度来说，项目控制单套总价，提高租金回报率有利于销售速度的加快。在返租运营方面，切莫为了卖而给出高额返租回报，最后项目运营烂尾，给投资人造成伤害。广州的投资客户相对理性，也会研判租值回报的可行性，所以一定要做好回报体系和来源保障，市区物业多返租做酒店或公寓，有些也适合做月子会所。
另外，旧改项目，销售渠道费用是比较大的一块支出，但对于项目的快速回笼来说是不可或缺的。当然，若自有物业先把酒店运营起来，边经营边慢慢卖也是可行的，这种模式的资金回报率就偏低些。
总的来说，每个物业根据位置和实际条件先做好定位，再做面积分割、出证和返租运营，一般一年到一年半时间完成项目的资金回流，最后还能继续运营物业。
交流互动环节
Q01：分证需要补什么地价或者费用吗？
答：只有工本费，不需要补地价，因为用途没有变，原来是商业性质，那么后面分证之后仍然是商业性质，所以不存在补地价。
Q02：分证后和原来的面积有多少耗损？
答：如果把原来的公共部分做好还原一般是没有损耗的，当然如果说在分证的时候不了解在用的原来的公共部分，可能会带来一定的面积的损失，这个比例是极低的。如果我们在前面做好了这些防控，一般最后总的面积差别不会太大。
Q03：广州商业建筑没有最小单元面积吗？
答：以目前广州实际操作的案例来说，十平方左右的也有出证，有一个项目就是这种情况：控制总价，但是拔高单价，然后分割的很小，最后也能出证
Q04：330政策对分证没影响吗？
答：330政策本身是对分证没有影响，因为分证之后的房产证的计算时间仍然是你在最开始拿下这个物业的时间
Q05：请问整个分证的流程大概要多久？
答：取决于消防的时间，从实际操作来说消防耽误的时间是最多的，如果是消防过了之后，测绘大概就是在半个月到一个月的时间，然后测绘之后去房管局递资料就比较快了，大概就是一个星期左右的时间，可以出证。
Q06：分证要重新办规划工程许可证吗？
答：不需要办这个规划许可证，只需要调档就行了
Q07:村集体的商业可以分证吗？
答：不能，必须是国有产权用地的房产证才能拿去做分证
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